Moi : Bonjour, je viens vous voir pour un prêt immobilier, nous avons acheté un terrain et nous voudrions faire construire une maison par un architecte.
Le banquier : Un architecte ? Vous êtes sur ? Vous avez le permis de construire, les plans cotés, les contrats avec tous les corps de métier, la dommage ouvrage...
Moi : Ben, non, un projet avec un architecte çà prend un peu de temps...
Le banquier : Alors on ne peut pas financer....
Le projet de construction n'est pas encore du tout défini (juste idée du budget, architecte pas trouvé,...)
Le bien immobilier ne sera pas vendu avant la fin du projet - il faut bien garder un toit et financièrement ce n'est pas du tout intéressant de vendre pour aller louer.
La majorité des banques acceptent de financer une maison à condition de fournir
Autant il peut être possible de fournir ces pièces dans le cas d'une maison de constructeur, autant il est généralement impossible ou très difficile de le faire pour une maison d'architecte compte tenu des délais entre la date de signature du compromis de vente et la date de signature chez le notaire (environs 3 mois). Coté architecte il faut compter au moins un mois pour l'étude et 3 mois pour le permis de construire + 1 mois pour les appels d'offre. Et il peut être vraiment dommage de bâcler l'étude qui est quand même la phase capitale du projet.
Résultat, on peut réfléchir avec les banques en faisant comme si elle étaient capables de financer l'ensemble du projet pour avoir une idée du montage général. Puis décider de financer le terrain seul dans un premier temps, puis solliciter ultérieurement un prêt pour la maison.
De même une partie de notre apport personnel n'est pas utilisable car il est bloqué sur un compte épargne entreprise. Ceci-ci peut être débloqué pour la construction de la résidence principale mais dans les mêmes conditions (Permis, devis signés ,...)
Les banques prêtent 70% de la valeur du bien immobilier (estimé par agence immobilière) pendant en général 1 an, éventuellement renouvelable une fois.
Ce prêt est particulier car chaque mois on ne paye que l'assurance, plus éventuellement les intérêt mais pas le capital. Les intérêts peuvent aussi êtres payés en une fois à la fin. Généralement il s'agit d'un prêt à taux variable.
Un projet achat terrain + construction dure au moins 18 mois. Il apparaît donc clairement qu'il n'est pas judicieux de solliciter le prêt relais en premier. Pourtant c'est souvent ce que proposent les banques. Certains banquiers ne savent même pas qu'on peut débloquer le prêt principal avant le prêt relais.
Certaines banques ou organismes financier ne financent pas le terrain seul ( le crédit foncier,...). C'est à dire qu'ils ne finance qu'avec un contrat de constructeur ou un projet d'architecture mais déjà suffisamment avancé (permis de construire déposé appels d'offres réalisé) ce qui est difficile à réaliser.
Nous avons donc décidé de ne financer dans un premier temps que le terrain en prenant un emprunt assez important (95% du coût du terrain) et en gardant une grosse partie de l'apport personnel pour financer les premières tranches de la maison (travaux de viabilisation, premiers frais d'architectes et début des travaux). Une partie de cet emprunt pouvant être remboursé par anticipation sans frais à la vente de l'appartement.
Le reste des travaux sera financé par le prêt relais, et éventuellement un prêt complémentaire, plus facile a obtenir une fois le projet bien avancé.
Lorsque de la vente de l'appartement sera réalisé, le prêt relais et le prêt complémentaire seront remboursés plus s'il reste un peu de sous, un partie du prêt initial pour lequel nous avons demandé un remboursement anticipé partiel sans frais.
Il est très important de consulter plusieurs banques. En effet les compétences des banquiers sont plus ou moins grande et en mettant bout à bout les bonnes idées de chaque interlocuteur on fini par avoir une solution intéressante. Par exemple fractionner le crédit principal en un crédit normal + une petit part en crédit a taux variable plafonné +2/-2 fixe les deux premières année, en effet, on peut espérer en rembourser une partie à l'issue du projet...
Une fois qu'on a déterminé le montage optimum on peut retourner les voir pour leur demander leur meilleur offre sur le montage choisi, en n'hésitant pas à montrer les offres des concurrents si elle sont meilleures...
Avant de commencer :
Attention le processus prend beaucoup de temps : pour notre premier projet, signature du compromis en Avril, réception de la premier offre de prêt début Juillet (!). Pour notre deuxième projet (le bon cette fois !), signature du compromis en septembre, réception de la première offre de prêt le 5 Février alors que la date de signature initialement prévue était le 30 janvier (mais repoussée à la date d'obtention du permis : ouf !).
Inversement, une offre de prêt est valable un mois à partir de sa réception, puis si vous l'acceptez elle est valable 4 mois.